Placas solares en una vivienda de alquiler: quién paga y quién ahorra

Instalar placas solares en una vivienda de alquiler es perfectamente posible, pero cambia una cosa esencial: quien paga la instalación y quien se queda el ahorro no son la misma persona. Esa asimetría es todo el problema, y se resuelve con un acuerdo por escrito, no con buena voluntad.

En esta guía están las tres fórmulas que funcionan en la práctica (paga el propietario, paga el inquilino o se reparte), qué exige el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuántos años de contrato hacen falta para que un inquilino recupere la inversión, qué ocurre con los paneles cuando se acaba el alquiler y por qué, para un propietario, instalar antes de alquilar es una de las mejores operaciones fiscales que hay ahora mismo. Hablamos siempre de vivienda unifamiliar con cubierta de uso privativo.

¿Puede un inquilino instalar placas solares en la casa donde vive?

Sí, con el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Técnicamente no hay ninguna diferencia entre una instalación en una casa propia y una en una casa alquilada: los mismos paneles, el mismo inversor, la misma legalización y la misma compensación de excedentes. La diferencia es jurídica y económica.

El punto de partida tiene que ser realista. La instalación es una mejora que queda unida al inmueble: los anclajes van sobre la cubierta, el inversor va en la pared y las protecciones van en el cuadro general. Desmontarlo todo al marcharse es posible, pero cuesta dinero, deja el tejado tocado y el equipo pierde valor. Por eso el reparto de costes y el destino de la instalación hay que pactarlos antes de pedir el presupuesto, no después.

Y un caso que conviene descartar desde el principio: si la vivienda es un piso y el terrado es de uso común del edificio, no es viable una instalación a tu nombre. Esta guía sirve para casas, adosados, pareados y viviendas con cubierta de uso privativo.

¿Quién paga las placas solares y quién se queda el ahorro?

Solo hay tres combinaciones que se sostienen en el tiempo. Las demás acaban en discusión:

• Paga el propietario y el inquilino disfruta el ahorro. Es la más sencilla. El propietario mejora su inmueble, aplica la deducción del IRPF, sube la calificación energética y puede negociar un ajuste de la renta. El inquilino paga menos luz desde el primer mes sin poner nada. Es también la fórmula que más fideliza a un buen inquilino.
• Se reparte el coste. Lo habitual es que el propietario asuma el equipo y el inquilino la mano de obra, o un reparto al 50 %. Funciona cuando el inquilino tiene contrato para varios años y quiere acelerar la decisión. Exige fijar por escrito qué pasa con la parte del inquilino si se marcha antes de lo previsto.
• Paga el inquilino entero. Solo tiene sentido con un contrato largo y un pacto de compensación si el alquiler termina antes de que se amortice. Sin ese pacto, el inquilino está regalando una mejora al propietario.

La regla práctica que usamos para orientar: si al inquilino le quedan menos de cinco años de contrato previsible, que no pague él la instalación completa. Con el ahorro medio de una vivienda unifamiliar, que está entre 450 y 900 euros al año según consumo, no le da tiempo a recuperarla. Los cálculos por perfil están en nuestro artículo sobre cuánto se ahorra instalando placas solares.

Permiso del propietario para las placas solares: el artículo 23 de la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara en su artículo 23: el arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito. Una instalación fotovoltaica entra de lleno en esa categoría, porque se perfora o se lastra la cubierta, se pasa cableado y se modifica el cuadro eléctrico.

Las consecuencias de saltárselo no son menores. El mismo artículo permite al arrendador resolver el contrato y, al terminar el alquiler, exigir que la vivienda se reponga al estado anterior, sin derecho a indemnización por las obras hechas. Es decir: el inquilino podría quedarse sin casa y además pagar el desmontaje.

Por eso el orden correcto es: primero hablar con el propietario, después pedir el estudio técnico y, con el presupuesto y el plano de implantación en la mano, firmar el anexo al contrato. Con un documento concreto delante (qué se instala, dónde, quién paga, qué pasa al final) la conversación es mucho más fácil que en abstracto.

¿Qué poner por escrito sobre las placas solares en el anexo al contrato?

Un anexo de una página resuelve el 95 % de los conflictos futuros. Estos son los puntos que no pueden faltar:

• Autorización expresa de la obra, con descripción de qué se instala: potencia, número de paneles, ubicación en la cubierta, modelo de inversor y si lleva batería.
• Reparto del coste con cifras y forma de pago, y quién figura en la factura, que es lo que después determina quién puede aplicar deducciones.
• Titularidad de la instalación al terminar el contrato: lo normal y lo razonable es que quede en la vivienda. Si el inquilino ha puesto dinero, se fija una compensación proporcional a los años que le quedaban por amortizar.
• Quién figura como titular del suministro y, por tanto, quién firma el contrato de compensación de excedentes con la comercializadora.
• Mantenimiento y averías: quién paga la revisión anual y quién paga una sustitución de inversor si toca durante el contrato.
• Seguro: conviene que la instalación quede incluida en la póliza del continente, que es del propietario.
• Efecto en la renta: si se pacta una subida, con qué importe y desde cuándo. Si no se pacta ninguna, dejarlo dicho también evita sorpresas.

No hace falta notario: basta un documento privado firmado por las dos partes y anexado al contrato. Si la instalación la paga el propietario, el anexo es todavía más simple, porque solo describe la mejora y el compromiso de mantenimiento.

¿Cuántos años de contrato hacen falta para amortizar los paneles solares?

La LAU da al inquilino prórrogas obligatorias hasta cinco años cuando el arrendador es persona física y hasta siete cuando es persona jurídica. Esos son los plazos sobre los que se puede planificar con cierta seguridad, y conviene cruzarlos con la amortización real:

Los números son de una instalación de 4 kWp (8 paneles de 500 Wp) en una vivienda que consume 5.000 kWh al año en la meseta. Si la casa consume más, el ahorro sube y los plazos se acortan: con aerotermia o coche eléctrico el ahorro anual pasa de 900 euros y un reparto al 50 % se recupera en poco más de dos años. Puedes ver el desglose por potencia en el artículo del precio de una instalación fotovoltaica de 5 kW.

¿Qué pasa con las placas fotovoltaicas si te vas de la vivienda?

Depende exclusivamente de lo que esté escrito. Sin pacto, la ley juega a favor del propietario: las obras quedan en la vivienda y el arrendatario no tiene derecho a indemnización, y el arrendador incluso podría exigir la reposición al estado anterior.

Con pacto, hay tres salidas habituales y todas funcionan:

• La instalación se queda y se compensa. El propietario abona al inquilino la parte no amortizada según una tabla pactada de antemano, por ejemplo una veinteava parte menos por cada año transcurrido.
• La instalación se queda y se descuenta de la renta por adelantado. En lugar de compensar al final, se van descontando mensualidades durante los primeros años. Es la fórmula más ordenada fiscalmente para los dos.
• La instalación se desmonta. Es la peor opción desde el punto de vista económico (entre 500 y 900 euros de mano de obra, más el reparo de la cubierta y el equipo depreciado), pero es una salida si el propietario no quiere la mejora.

Un detalle que casi nadie prevé: la instalación tiene registro de autoconsumo y un contrato de compensación de excedentes asociados al punto de suministro. Al cambiar de titular el contrato de luz hay que rehacer ese alta, y es un trámite que conviene dejar atado, como explicamos en la guía de legalizar una instalación fotovoltaica.

Los números del autoconsumo en un alquiler: tres escenarios

Tres casos reales de vivienda unifamiliar, con 0,135 €/kWh de compra y 0,06 €/kWh de excedente, para ver qué gana cada parte:

Lo que enseña la tabla: con la deducción del 60 % aplicada, al propietario la instalación le sale por menos de 1.900 euros netos, menos de lo que cuestan unas ventanas. Y con una subida de renta moderada, que el inquilino acepta de buen grado porque sigue pagando menos en total, la recupera en seis años mientras el inmueble vale más y alquila antes.

Para calcular el caso concreto con los consumos de la vivienda, puedes calcular el ahorro de la vivienda y ver qué potencia encaja antes de sentarse a negociar.

Si eres propietario, ¿por qué instalar paneles solares antes de alquilar es una gran decisión?

Aquí los argumentos son muy distintos y bastante más fuertes de lo que parece:

• Deducción del 60 % en el IRPF aplicable también a viviendas arrendadas o en expectativa de alquiler. Es dinero que recuperas en la declaración siguiente.
• La vivienda alquila antes y mejor. Un anuncio que dice que el inquilino va a pagar entre 40 y 70 euros menos de luz al mes destaca entre los demás, y atrae a un perfil que cuida la casa.
• Sube la calificación energética del certificado, que es obligatorio mostrar en el anuncio. Pasar de una E a una C cambia cómo se percibe el inmueble.
• Es una mejora amortizable en el rendimiento del capital inmobiliario, además de la deducción, con las reglas fiscales propias de los arrendamientos.
• Revaloriza el inmueble si algún día lo vendes, y lo hace con una mejora que no se queda obsoleta en diez años.
• Menos rotación. Un inquilino que paga menos de luz tiene un motivo más para quedarse, y cada cambio de inquilino cuesta meses de renta.

Si tienes varias viviendas, el orden lógico es empezar por la de mayor consumo eléctrico y por la que tenga cubierta propia bien orientada. Y si alguna es una casa de uso estacional, el análisis cambia: ese caso lo tratamos en placas solares en una segunda vivienda.

¿Se puede subir el alquiler por montar placas solares?

No de forma unilateral a mitad de contrato. La LAU regula la elevación de renta por mejoras en su artículo 19: una vez transcurridos cinco años de duración del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), y salvo pacto en contrario, el arrendador puede elevar la renta anual aplicando al capital invertido en la mejora el interés legal del dinero más tres puntos, sin que el aumento pueda superar el 20 % de la renta vigente.

En la práctica hay dos caminos mucho más sencillos:

• Pactarlo al firmar o al renovar. Es la vía normal: la instalación se hace y la renta se fija ya con ese servicio incluido. Mientras la subida sea menor que el ahorro de luz, el inquilino sale ganando y lo acepta sin problema.
• No subirla y contarlo como argumento. Muchos propietarios prefieren mantener la renta y quedarse con la deducción fiscal, la revalorización y un inquilino estable. Con el 60 % del IRPF recuperado, los números ya salen sin tocar el alquiler.

El error es anunciar una subida sin números. Si el inquilino va a ahorrar 55 euros al mes de luz y la renta sube 25, hay que decirlo así, con las dos cifras encima de la mesa. Nuestra guía de cómo queda la factura de la luz con placas solares sirve para enseñar qué conceptos de la factura bajan realmente.

Deducción del 60 % del IRPF por placas solares en una vivienda alquilada

Es la pieza que hace que la operación salga bien al propietario. La deducción por obras de rehabilitación energética es del 60 % de lo pagado, con una base máxima anual de 5.000 euros (hasta 15.000 euros acumulados), y se aplica también a viviendas que estén arrendadas para uso de vivienda o en expectativa de alquiler.

• Se exige certificado energético antes y después de la obra, expedido y registrado conforme a la normativa vigente, y el posterior debe acreditar la mejora.
• El pago tiene que ser por medios bancarios: transferencia, tarjeta, cheque nominativo o ingreso en cuenta. En efectivo no hay deducción.
• Se aplica en el ejercicio en que se expide el certificado posterior a las obras, no en el que se paga la señal.
• Si hay subvención, la ayuda recibida se descuenta de la base de la deducción.
• No cubre la parte de obra en garajes, trasteros, jardines o piscinas, ni la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.
• En expectativa de alquiler, la vivienda debe alquilarse dentro del plazo que fija la norma, así que no sirve dejarla vacía indefinidamente.

Los requisitos completos, con los pasos y los documentos que hay que guardar, están en nuestra guía de deducciones del IRPF por placas solares. Y como siempre con la fiscalidad: nosotros montamos y documentamos la instalación, pero la declaración conviene revisarla con un asesor.

Certificado energético: el alquiler lo exige y el autoconsumo lo mejora

Para alquilar una vivienda hace falta certificado de eficiencia energética y hay que incluir su etiqueta en el anuncio. Esto encaja muy bien con la fotovoltaica por dos motivos.

El primero: la instalación de autoconsumo reduce el consumo de energía primaria no renovable de la vivienda, que es justo lo que mide el certificado, así que la calificación mejora. En viviendas con calefacción eléctrica o con aerotermia el salto puede ser de dos letras.

El segundo: el certificado anterior a la obra, que ya necesitas para alquilar, sirve también como punto de partida para la deducción del IRPF. Es decir, un documento que de todas formas tienes que pagar te vale para las dos cosas. Lo explicamos en detalle en el artículo del certificado de eficiencia energética.

Autoconsumo en un alquiler: titular del suministro, inversor y legalización

La parte técnica es la misma que en cualquier vivienda unifamiliar, pero hay cuatro puntos administrativos propios del alquiler:

• Titular del contrato de luz. El registro de autoconsumo y la compensación de excedentes van asociados al punto de suministro y los firma el titular, que en un alquiler suele ser el inquilino. Si cambia el titular, hay que rehacer el alta.
• Autorización del titular del inmueble. La distribuidora y el ayuntamiento piden acreditar la disponibilidad del inmueble para la obra: con el anexo firmado se resuelve.
• Potencia del inversor y potencia contratada. En un alquiler conviene no sobredimensionar: si el próximo inquilino consume menos, los excedentes se compensan a precio bajo. Lo razonable es cubrir entre el 90 y el 110 % del consumo real de la vivienda.
• Inversor híbrido desde el principio. Deja la puerta abierta a añadir batería después, cuando se sepa si el perfil de consumo de la casa la justifica, un punto que desarrollamos al hablar de instalar placas solares con baterías.

Errores al poner placas fotovoltaicas en una vivienda de alquiler

• Instalar con un acuerdo verbal. Es el error que acaba en juzgado. Sin anexo escrito, la ley da la razón al propietario y el inquilino pierde la inversión.
• Que la factura esté a nombre de quien no va a deducir. La deducción la aplica quien paga y es titular de la vivienda en los términos que exige la norma. Si la factura va a nombre del inquilino y el que deduce iba a ser el propietario, se pierde el 60 %.
• Sobredimensionar pensando en el inquilino actual. La instalación dura 25 años y los inquilinos cambian. Se dimensiona para la vivienda, no para la persona.
• Olvidar el certificado energético previo. Sin él no hay deducción, y no se puede emitir a posteriori con fecha anterior.
• No decidir quién paga el mantenimiento. La revisión anual cuesta poco, pero una sustitución de inversor son entre 1.200 y 1.600 euros, y conviene saber de quién es.
• Pensar que el inquilino puede desmontarlo y llevárselo. Técnicamente puede, económicamente nunca sale a cuenta.

Cómo lo hacemos en Isla Solar

Trabajamos vivienda unifamiliar e instalaciones de empresa e industria conectadas a red, y en los casos de alquiler hacemos tres cosas que simplifican mucho la conversación entre propietario e inquilino: el estudio con los consumos reales de la vivienda, el presupuesto desglosado con el ahorro estimado mes a mes, y la documentación lista para que quien corresponda aplique la deducción del IRPF.

Montamos paneles Jinko y Solyco con inversores y baterías Huawei y GoodWe, entregamos la instalación legalizada y con la compensación de excedentes dada de alta, y ofrecemos los planes Plan Plus-10 y Plan Integral-25 para que el mantenimiento de placas solares no sea un punto de discusión entre las dos partes.

Si eres propietario y tienes una o varias viviendas en alquiler, o eres inquilino con contrato largo y quieres llevar una propuesta concreta a tu casero, cuéntanos tu caso y lo vemos. Y si quieres ver antes cómo es el proceso completo, lo tienes en la página de instalación de placas solares en casa.

Preguntas frecuentes sobre placas solares en viviendas de alquiler

Escrito por Juan Manuel del Val

Soy Graduado en Comercio y especialista en SEO en Isla Solar. Mi misión es facilitar el acceso a la energía solar y aerotermia mediante contenidos claros y optimizados.

Revisado por David Alonso Reviriego

CEO y fundador de Isla Solar. Mi objetivo es democratizar el acceso a la energía solar para que el autoconsumo sea una realidad al alcance de todos.